La communauté de communes a lancé une procédure de modification simplifiée du Plan d’Occupation de la commune avec mise à disposition du dossier à la mairie et à la CDC (sans enquête publique) du 24 octobre au 25 novembre. Lorsque notre association a déposé ses observations, il n’y avait pas d’autres observations sur le registre de la mairie. Il semble donc que peu de personnes aient eu l’information. Il est évident que nous aurions dû, dès la mi-octobre octobre, vous informer. Nous essaierons d’être meilleurs une autre fois. Voici les observations que nous avons déposées au nom de l’association. Nous sommes à la disposition des lecteurs qui se poseraient des questions sur cette modification.
MODIFICATION SIMPLIFIEE N°8 DU POS DE SAINT-MARTIN DE RE. MISE A DISPOSITION DU DOSSIER DU 24 OCTOBRE 2016 AU 25 NOVEMBRE 2016.
Observations sur la comparaison du POS actuel et du PLU modifié.
Cette modification simplifiée du POS de Saint-Martin est difficile à analyser pour une personne qui s’y connait peu en règles d’urbanisme. Certes il y a un effort de clarté dans la présentation des modifications proposées en publiant simultanément l’ancien texte et le nouveau texte avec les modifications écrites en couleur bleue.
Mais la comparaison des articles supprimés ou ajoutés reste fastidieuse. Il est très difficile de juger de la pertinence d’une suppression ou d’un ajout d’article lorsque l’on n’est pas une personne avertie en urbanisme.
La présence d’un commissaire enquêteur aurait permis d’avoir des explications, des commentaires et un point de vue neutre de cette modification.
La CDC a choisi la procédure simplifiée pour éviter l’enquête publique et la présence d’un commissaire enquêteur. Elle en avait le droit bien sûr.
L’usage de la procédure simplifiée laisse le citoyen seul devant des textes difficiles à comprendre et surtout à comparer. Au terme de la mise à disposition du dossier, la synthèse des observations sera faite par les services de la CDC sous les ordres des élus qui sont ceux qui ont décidé des modifications à apporter. On ne peut pas dire que la démocratie y gagne dans cette procédure où seuls les élus sont maitres du jeu.
Malgré la difficulté de l’analyse, nous nous contenterons de faire quelques remarques sans avoir la prétention d’avoir fait une étude exhaustive de la modification proposée et en sachant pertinemment qu’elles ont peu de chances d’être retenues par les élus.
OBSERVATIONS
Dispositions générales :
Il semble que certaines modifications portent sur la mise à jour des articles en appliquant le décret 2015-1783 du 28 décembre 2015 ou de l’ordonnance 2015-1174 du 23 septembre 2015
Il n’y a rien à dire sur les nouveaux articles ajoutés à l’ancien texte mais par contre on peut se poser des questions sur la suppression de certains articles de l’ancien texte qui sont encore en vigueur dans le code de l’urbanisme.
Exemples :
Suppression du R111-3 qui permet de refuser un projet en raison de sa localisation pouvant apporter des nuisances notamment du bruit : pourquoi le supprimer ?
Article R111-3
Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est susceptible, en raison de sa localisation, d’être exposé à des nuisances graves, dues notamment au bruit.
De même suppression du R111-14.2 qui permet de refuser un projet s’il compromet des activités agricoles
Article R111-14
En dehors des parties urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation ou sa destination :
1° A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;
2° A compromettre les activités agricoles ou forestières, notamment en raison de la valeur agronomique des sols, des structures agricoles, de l’existence de terrains faisant l’objet d’une délimitation au titre d’une appellation d’origine contrôlée ou d’une indication géographique protégée ou comportant des équipements spéciaux importants, ainsi que de périmètres d’aménagements fonciers et hydrauliques ;
3° A compromettre la mise en valeur des substances mentionnées à l’article L. 111-1 du code minier ou des matériaux de carrières inclus dans les zones définies à l’article L. 321-1 du même code.
Suppression du R111-21 qui indique que la densité des constructions est définie entre la surface du plancher et la surface du terrain.
Article R111-21
La densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée.
La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l’article R. 332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de construction
Les adaptations mineures
L’article L123-1-9 cité dans le texte modifié n’existe pas dans le code de l’Urbanisme. L’article L 123-1 se rapporte au schéma directeur de l’Ile de France.
Dispositions applicables aux zones urbaines
ZONE UA
Il y a des précisions de vocabulaire sans grande importance. Sur les ouvertures dans la catégorie « Autres immeubles » il y a quelques nouveautés sur les huisseries si elles ne sont pas visibles depuis les voies :
Les huisseries de type atelier, non visibles depuis les voies et emprises publiques ou privées, pourront être autorisées en matériaux métallique, peinte de couleur foncée en évitant les effets brillants.
Sur les couleurs :
Il est recommandé pour le choix des couleurs et des vernis, de se référer à la palette de couleurs, peinture et vernis définie pour l’Ile de Ré.
Nous remarquons que l’on recommande de se référer à la palette des couleurs mais qu’on ne l’impose pas.
Sur la zone UA, peu ou pas de changement : les prescriptions de la ZPPAU sont reprises et c’est bien.
ZONE UB
La reconstruction d’un bâtiment sera plus difficile puisqu’elle ne peut être qu’à l’identique
On remplace l’expression « surface équivalente » par « emprise au sol »
Sur le minimum parcellaire qui est fixé à 250 m2, cette restriction ne s’appliquait pas à tous les terrains existants avant l’approbation du POS et dont la surface était inférieure. Le nouveau texte prend comme départ de la limitation parcellaire la date du 6 mars 2001 de la révision n°2. C’est très bien de prendre une date mais pourquoi celle-ci ? Il aurait été intéressant de nous le préciser.
On reprend le texte de UBpm en le rédigeant de manière plus claire.
UB : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
On ajoute la précision :
Dans le cas d’un terrain desservi par une voie privée, la bande de 15 m sera déterminée par rapport à la voie publique qui dessert la voie privée.
ZONE UC
Nous étions prévenus que la modification avait pour but principal :
« Des modifications sont apportées aux règlements des zones UC et UX afin de permettre entre autre : – clarifier les règles relatives aux stationnements, notamment des commerces ».
La modification des règles relatives au stationnement, notamment des commerces, est discrète, tient en deux lignes mais est d’une importance énorme pour les commerces qui ont besoin de beaucoup de places de stationnement. Faut-il les nommer ?
La lecture rapide de l’article UC12 sur les obligations de places de stationnement parait ne pas apporter beaucoup de changements au précédent règlement si ce n’est quelques précisions comme l’ajout d’une place pour un autocar et de places pour les véhicules à deux roues. On peut donc penser que la modification du texte est peu importante.
Pourtant :
Ancien règlement concernant les commerces :
pour les constructions à usage de commerce : à partir de 100 m² de surface de vente : une aire de stationnement par tranche de 10 m² de surface de vente.
Nouveau règlement :
- pour les constructions à usage de commerce : une place par tranche de 30 m² de surface de vente. Au-delà de 90 m² de surface de vente, il sera exigé une place pour 10 m² en plus des 3 aires générées précédemment
On ne voit pas la différence apportée par la modification pour les commerces de vente de plus de 100 m2, c’est-à-dire les supermarchés.
Pourtant dans l’ancien règlement, il était précisé :
Tout établissement doit prévoir un nombre de places de stationnement correspondant aux véhicules nécessaires à son activité : véhicules utilitaires, véhicules du personnel, visiteurs et véhicules de livraison.
Ces diverses aires de stationnement doivent être aménagées sur la parcelle.
Avec le nouveau règlement :
On reprend les deux phrases :
–le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
– Ces diverses aires de stationnement doivent être aménagées sur la parcelle.
Mais on ajoute un « Rappel »
Rappel : Lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire lui-même aux obligations imposées, l’article L 151-33 du Code de l’Urbanisme s’applique
Or que dit cet article L151-33 ?
Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.
Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation.
Le législateur dit bien : « il peut être tenu quitte » mais la collectivité n’a aucune obligation de lui appliquer l’article L 151-33.
En permettant l’application du L151-33, il suffit d’avoir une parcelle proche de son supermarché pour augmenter sa surface commerciale sans problème de stationnement ! On peut même construire son extension de surface commerciale sur une grande partie de son parking. C’est le cas actuel d’une grande enseigne à Saint-Martin qui n’a pas son quota de places de stationnement pour son extension projetée mais qui va pouvoir être en règle par l’application de ce nouveau règlement. Tant pis pour les clients qui seront sur la route avec leurs chariots, leurs enfants, le risque des embouteillages ou d’accidents.
Nous demandons que cet alinéa autorisant l’application de l’article L151-33 soit retiré du nouveau texte. Il est d’ailleurs contraire à la phrase qui le précède :
Ces diverses aires de stationnement doivent être aménagées sur la parcelle.
Cette phrase a une grande importance en matière de sécurité des clients des commerces de ventes. Lorsque les places de stationnement sont sur la parcelle du supermarché, les déplacements avec les chariots se font en dehors des voies publiques. Si on autorise une grande surface à utiliser un parc privé en dehors de la parcelle du commerce, les clients seront obligés de se retrouver sur la route d’accès au commerce. Dans le cas d’un accident entre le supermarché et le parking privé extérieur, la responsabilité du Maire pourra être engagée s’il applique dans son POS, l’article L151-33 aux supermarchés de ventes alimentaires ou de bricolage.
Dans le secteur UCs :
« Les aires de stationnement seront plantées à raison de 15 % de la surface totale des stationnements. Ces plantations seront constituées d’essence locale et de haute tige.
Elles seront regroupées par bosquets. »
Comment peut-on planter une aire de stationnement par des essences de hautes tiges ? Il semble que ce paragraphe soit mal rédigé et qu’il faudrait plutôt dire que le parc de stationnement sera planté à raison de 15% de sa surface.
ZONE UF (zone du pénitentier)
Pas de changement
ZONE UX
Un changement concernant les extensions :
Ancien texte :
L’extension et l’aménagement des habitations existantes à condition qu’ils ne conduisent pas à accroître de plus de 20% la surface hors oeuvre brute de plancher existante (à la date d’approbation de la présente modification du POS)
Nouveau texte :
L’extension et l’aménagement des habitations existantes à condition qu’ils ne conduisent pas à accroître de plus de 20% la surface de plancher existante (à la date d’approbation de la révision n°2 approuvée le 06 mars 2001).
Donc si après 2001 la surface a déjà été augmentée de 20% , elle ne peut plus l’être à la date d’aujourd’hui : c’est donc plus restrictif et normal.
Pour le stationnement : le nouveau texte permet encore l’application du L 151-33que nous demandons naturellement de retirer pour les mêmes raisons de sécurité déjà énoncées.
- Pour les plantations et espaces libres, il serait bon d’appliquer le L151-19 au merlon arboré qui masque le parking du Leclerc sur la routede La Flotte :
Article L151-19
- Modifié parLOI n°2016-1087 du 8 août 2016 – art. 81
Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres.
Dans le UX14, le COS est toujours de 0.60 mais tout le deuxième paragraphe concernant une partie détachée depuis moins de 10 ans a été supprimée sans que ce soit mentionné dans la modification.
Ancien article :
ARTICLE UX 14 : COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Le coefficient d’occupation du sol est fixé à 0,60, sauf pour les verrières et serres des installations horticoles pour lesquelles il n’est pas fixé de COS.
Si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du COS ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés.
Cette disposition est applicable aux terrains issus d’une division effectuée à une date postérieure à l’approbation de la 2ème modification du POS révisé le 6 mars 2001 (article L.123.1.1. du Code de l’Urbanisme, modifié le 2 juillet 2003.
Nouvel article :
ARTICLE UX 14 : COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Le coefficient d’occupation du sol est fixé à 0,60, sauf pour les verrières et serres des installations horticoles pour lesquelles il n’est pas fixé de COS.
POURQUOI LA SUPPRESSION DU DEUXLEME PARAGRAPHE ?
Nous n’avons pas l’historique des constructions dans cette zone. Si une enseigne commerciale a acquis au cours des années, plusieurs parcelles en partie construites, fait des constructions successives, créé de la surface de plancher. Comment le service instructeur peut-il savoir les droits à construire qui restent ? Il est certain qu’en supprimant le paragraphe concernant les terrains issus d’une division, les droits à construire redeviennent entiers ! Là aussi, il aurait été intéressant que la CDC justifie la suppression de ce paragraphe.
ZONE NA
- Pas de remarque particulière
ZONE NC
Dans le secteur NC exclusivement : on autorise les extensions de la surface initiale d’emprise au sol de 20 % à la date du 6 mars 2001 alors qu’avant l’augmentation de 20 % était par rapport à l’emprise au sol à la date de publication du POS.
C’est donc une règle plus laxiste puisque les augmentations entre 1984 et 2001 ne sont pas prises en compte.
Pour le secteur NCb1, en pleine zone agricole, on prévoit :
- une asinerie qui ne sera jamais implantée là (l’éleveur d’ânes a un projet sur la commune du Bois où il possède déjà le terrain)
- une construction de 850 m2 pour un bâtiment nécessaire à l’entretien des douves. Cet entretien ne nécessite pas un bâtiment d’une telle surface et de plus l’entretien des douves n’est plus fait par le personnel communal. Il est probable que la grandeur du bâtiment demandé l’était pour transférer les ateliers municipaux dans cette zone. La diminution du nombre d’employés communaux qui est envisagée permet de penser que les ateliers actuels sont largement suffisants.
Il n’y a donc pas lieu de maintenir cette possibilité de construire en terre agricole
ZONE ND
- REGLEMENTATION CONCERNANT L’IMPLANTATION DES HABITATIONS LEGERES DE LOISIRS
Ancien règlement :
dans les terrains de camping et de caravanage permanent autorisés, conformément à la réglementation applicable à ces modes d’hébergement, à la condition que le nombre des HLL reste inférieur à 35 ou à 20 % du nombre d’emplacements
Nouveau règlement :
Dans ces cas, l’installation d’une HLL est soumise à DP : – à partir de 35 m² en site inscrit. – sans condition de surface en en site classé. En dehors des emplacements prévus, l’installation d’une HLL est soumis au droit commun des constructions.
Je remarque qu’il n’y a pas de limitation du nombre de HLL. Ai-je mal lu ou va-t-on vers une augmentation des HLL dans les résidences de tourisme ?
En conclusion : Cette modification du PLU de Saint-Martin de Ré aurait mérité une réunion publique d’explication et de justification des modifications ainsi qu’un débat au sein du conseil municipal qui à notre connaissance n’a pas eu lieu. Cette modification passe pratiquement inaperçue. Nous saurons très bientôt si l’article L151-33 va être très vite utilisé. Cela expliquera pourquoi cette modification ne pouvait pas attendre la sortie du PLUi.
Fait à Saint-Martin de Ré le 23 novembre 2016